房子“打五折”也要卖？雅居乐天际715又降价了

• 2022-02-17 19:45:00 来源：新快报

新快报讯 记者魏鑫报道  近日网传雅居乐天际715再次大降价，项目从约550万元/套的开盘价，在一些房产中介的朋友圈中“跌”至280万元/套起，幅度近乎五折。记者从贝壳网上了解到，目前该片区新房均价约5万元/平方米，总价395-715万元/套不等。

值得一提的是，这已经不是项目第一次降价了。早在2021年10月，该盘就放出过约350万元/套起的特惠房源，号称“让利150万元/套”。如今打出这个价格，还有没有继续下探空间？它的核心卖点是什么？“五折出售”是噱头还是雅居乐真缺钱了？记者实地探访售楼部了解最新情况。

“200多万的单位卖完了，现在最低340万元/套起”

当天售楼部人不算少，记者在现场听到有购房者也是奔着“280万元/套起”的特价单位过来看房的。用不到300万元的价格购买位于主城区的地铁口新房，对有些购房者来说确实具备一定吸引力。

“这几天来看房的人太多，嗓子都喊哑了”，记者从置业顾问了解到，此前放出不到300万元/套的房子已经卖完，目前最低价是340万元/套，分别位于3栋313房（67.21平方米）和2栋822房（65.89平方米），单价约5.2万元/平方米，但均不望江；其他单位基本是350万元-450万元/套，根据朝向和楼层价格不等。置业顾问表示，特价房源和性价比高的单位很抢手。

但和开盘价相比，如今340万元/套起的价格也和之前有近200多万元的价差，不清楚还有没有下探空间，引发部分购房者“高位接盘”的担忧。对此，带记者看房的中介透露道，这个盘之前卖到5、6百万元，但出货效果不理想，加上开发商有一笔债务快到期了，通过“降价走量”来回笼一些资金，所以并不是真实价值腰斩。

地段优渥，但户型和设计不讨喜

项目主打地段和稀缺产品。地段上，项目位处荔湾白鹅潭板块，距毗邻白鹅潭中央商务区、小区附近规划地铁11号线石围塘站（在建中，预计于2022－2023年底开通运营，以实际时间为准，可能分段开通）、部分单位可一线望江；江景+交通+靠近商务区，构成雅居乐天际715主要的卖点要素。

项目体量较小，由4栋楼组成。目前在售3栋少量单位和2栋，涵盖建面约64.7平方米、65.9平方米、66.5平方米、67.2平方米、79.7平方米、81.6平方米户型，从样板房来看，主推产品为“三层复式”设计，根据楼书输出的资料，户型实用率约144%-180%”。

稀缺性体现在它是片区内少有的纯复式住宅，但据记者了解，项目只报建两层楼的面积，所以置业顾问往往用“买两层送一层”来标榜项目的性价比。当记者问道第三层楼的产权问题时，中介承认“多出来的一层没有得到住建局批准”，因此需警惕第三层楼没法收楼的风险；同时，片区内也少有小户型产品，项目主打这个面积段，在一定程度上拉低了该片区的上车门槛。

值得注意的是，所有户型都没有大阳台，且由于是塔楼设计，房间里边边角角比较多，导致户型不够方正。

有购房者在参观样板房时直言“这楼梯转得头晕”，有从业人士认为这种户型可能年轻人比较容易接受，对于中年客户，他表示不会推荐这个项目的。同时由于户型较为奇特，有购房者也担心“买完砸手里”，对其流动性表示悲观。

另外一个被诟病的点就是项目周边的“村级环境”。由于位处老城区，项目周边环境稍显陈旧，加上道路狭小和修路工程遍布，导致进出项目的通行效率一般；且目前来看，项目周边也没有大型的购物中心，想看电影吃大餐，仍需依靠交通工具去到滘口站或芳村那一带，或者干脆自己半个多小时去到北京路等主流商圈......据记者了解，周边有芳村、花地村等旧改项目，旧改落地后周边的城市面貌和配套资源可能会有一个比较大的提升。

部分房企资金不稳定，有不少购房者生怕买到烂尾楼，问及交楼时间，置业顾问承诺“最晚2023年交楼”。记者从现场看到，所售楼房已接近封顶，有业内人士指出，“目前基本只剩下装修工程了，政府也在加强这方面的监管，预计项目烂尾的风险比较小”。

高价拿地打折销售，雅居乐偿债压力大

雅居乐天际715拿地价为36773元/平方米，2016年雅居乐被竞得。如今项目单价即使按报建面积算，最低也仅卖到5.2万元/平方米，有业内人士指出，由于当初高价拿地，项目要想盈利得卖7万元/平；卖到如今这个价位，是雅居乐急需回笼资金偿还债务的无奈之举。

标普估算，2022年上半年雅居乐有110-120亿元的债务到期，下半年有65-70亿元的债务到期，但雅居乐350亿元-450亿元的现金规模中，仅有25-35%为可动用资金。值得注意的是，雅居乐有一笔美元债将在接下来的3月份到期，规模为4.77亿美元。

面对资金压力，雅居乐采取多种方式收缩规模、回笼资金。开年不久，雅居乐就公开处置9个资产，回笼资金超过40亿元，其中就包括1月份向中海出售亚运城26.66%股权。根据标普预测，2022年雅居乐通过处置资产可以获得100亿元到110亿元的收入。

和出售资产一样，通过降价、促销来提高楼盘销量，也成为雅居乐回笼资金、应对市场变化的另一举措。据记者了解，不仅雅居乐天际715，像佛山雅居乐万象郡、中山雅居乐万象郡也今年1月份的时候，价格出现不同程度的下调。

而在楼盘销售方面，根据雅居乐披露数据，雅居乐今年1月份的金额约73.8亿元，同比下降33%；富瑞近期发表研究报告预计，雅居乐2022年销售额将下跌至11%。债务集中到期，伴随销售业绩下滑，短期内雅居乐的现金流或许依然会面临考验。

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