映月新城板块迈入“4字头” 佛山临广片区还值不值得入手

• 2022-03-25 07:44:50 来源：新快报

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春分刚过，广州楼市突然按下了快进键，各项目争相促销突围，部分中心区网红板块甚至卷出“3字头”的特价单位。但在新兴的佛山临广片区，离广钢约4公里的映月新城板块却打出了“4字头”的推新价。号称“下一个千灯湖”的映月新城板块，楼面地价已超过2万元/m2，到底临广住宅市场价值几何，记者进行了实探。

■新快报记者 何璐诗 文/图

均价不到3万元/m2的佛山临广板块，推新爬上“4字头”

“这里65%的客户都是广州荔湾和海珠过来的，我们离广钢才4公里左右，这周随时开盘，126m2的预计要4万元/m2。” 最近，佛山南海平洲映月新城板块的高价地块——中海丽湾尚宸，进入开盘倒计时。这个去年佛山第二高地价的地块，与广州的距离仅差一条“沙尾大桥”，扣除配建后以2.2万元/m2楼面价成交，销售人员称该项目要卖到3.5万-4万元/m2。记者查阅发现，就在旁边已售罄的龙光天曜，于2019年底开盘，当时价格仅为2.4万元/m2起。

楼盘以“约7000米到海珠”的标语吸引海珠客，记者驱车实测，从海珠区地铁八号线沙园站前往该盘，约为17分钟。而距离该盘7分钟车程的映月湖保利天珺，则是映月新城板块的另一个高地价项目。由于位于映月新城核心板块，而且拥有映月湖公园的景观资源，部分大户型单位售价超4万元/m2。保利天珺销售甚至向记者表示，“看湖的25栋，180㎡户型吹风价4.5万-5万元/m2。”而800米外的绿城桂语映月，目前均价仅为2.8万元/m2。

目前，映月新城已有保利、中海、龙光、万科、绿城、越秀、佳兆业等多个品牌房企入驻。根据克而瑞广佛数据显示，映月新城板块2022年前两月成交均价接近3万元/m2，2021年均价为28458元/m2。不过，今年以来佛山成交都较为寡淡，2月成交只有3732套，与2021年同期的5551套相差甚远。克而瑞广佛首席分析师肖文晓表示，“佛山很多楼盘的开盘加推当日去化率只有个位数……”

对标下一个千灯湖？映月新城板块楼面地价破2万元/m2

在佛山市场依然乏力的情况下，临广就能给予开发商定价的信心？映月新城板块所处的南海桂城平洲，地处千灯湖、芳村以及三龙湾之间，一边是千灯湖广东金融高新区，另一边是主打“科创”的三龙湾南海片区，而老平洲仍处于村级工业园密集、城市建设乡镇化的落后阶段，现状亟待改善。

有业内人士指出，广佛交界线长达190多公里，以南海为例，与广州相邻的板块就有里水、金沙洲、黄岐、盐步、桂城（千灯湖、平洲、三山）。南海在临广板块政策支持上不一定是雨露均沾，此前得到政策支持较多的板块只有千灯湖和三山板块。

“桂城要投入100亿元到映月新城，对标下一个千灯湖”，记者走访该板块多个盘，都听到相似的销售话术。

根据南海桂城官方公众号发布的消息，2020年1月桂城首次发布了映月新城规划蓝图，而在2021年底，经过将近两年发展，包括公园提质、学校扩容、省医落地、文化繁荣、产业聚集、土地供给……映月新城有11个重大项目落地兑现，涉及投资金额超百亿元。城市景观方面，映月湖公园二期计划于今年启动建设，二期建成后，整个映月湖公园面积将高达24万m2，成为桂城较大的城市公园，并将通过三圣河联通千灯湖公园，实现了映月湖与千灯湖的对接。

有业内人士认为，映月片区规划面积21.87平方公里，其中核心区面积5.38平方公里，周边以工业用地和园艺用地为主，旧改成本相对较低，映月湖周边核心板块有机会推进速度较快。

在规划发出后，地价也反映了开发商对映月板块的关注。映月湖保利天珺的地块，是2020年12月保利击退十余家房企，以总价77.5亿元投得，溢价率达55%，折合楼面约18265元/m2。而中海丽湾尚宸的地块，则有7家房企争夺，最终以封顶2.2万元/m2楼面价成交，扣除配建、转让款与人才房面积，可售楼面价为2.37万元/m2。

肖文晓表示，“有规模可观的土地储备，加上紧邻南海中心桂城，所以映月新城的规划出来之后，还是吸引了很多开发商的关注。”

离广州近有优势，还是位于板块核心更重要？

虽然都是高地价项目，但中海丽湾尚宸和映月湖保利天珺的定位显然不同。离广州更近的中海丽湾尚宸，主打84m2-96m2的户型，126m2的最大户型仅占1/10货量，更偏向广州的刚需群体。而映月湖保利天珺虽然也是87m2起，但有分ABC区,其中A区主打高端，122m2-188m2户型为主，也是售价超4万元/m2，具有公园湖景资源的一区。

就样板房现场感受而言，中海丽湾尚宸有两个户型的实用率十分突出。96m2的2+1户型，客厅做到5米开间，主卧室超14m2；126户型客厅5.2米开间，阳台7.8米。楼高3米，实用率超九成，同类的改善户型，在广州非常少见。有业内人士坦言, 佛山对户型设计规范的尺度比广州要宽一些，“在户型设计上提供更多的溢价点，才能够打动购房者、支撑高定价。”

不过，目前首开的6栋，靠近南港路，作为主干道，噪音预计较为明显，如126m2的最大户型，客厅与三个房间都是西南向马路，噪音与灰尘污染预计成为不少购房者的考虑点。而规划的佛山7号线，目前暂未有落地时间。

而映月湖保利天珺在户型实用率没有太大的亮点，交通方面，保利天珺离南海有轨电车1号线康怡公园接近2公里，但项目对面就是映月湖二期。商业配套方面，两个项目都是主要依赖两公里外的映月湖环宇城。

那到底是离广州更近有优势，还是位于板块核心更重要，购者房应该如何选？在肖文晓看来，“对于广州外溢客来讲，买佛山当然是越近广州越好，对于佛山本地客，则会更加在意板块中心的区位和景观，所以其实是各有所好。” 肖文晓进一步指出，“买房从来都不是单个因素的对比，就好比体操比赛打分，难度分很重要，完成度也很重要，还要看艺术表现力，所以园林、户型、装修、学位等内外部因素等都可能导致购房者的选择发生变化。”

“4字头”的映月新城板块 是“勇气”还是实力

映月新城板块大户型“4字头”的价格，基本接近芳村临佛房价，甚至跟中心区网红板块老黄埔部分特价盘同一水准。在荔湾龙溪板块的越秀正荣天樾湾，87m2户型吹风价350万元起。而近日老黄埔、科学城等区域，部分项目价格更调整5000-9000元/m2，如卓越招商臻珑府，近期5栋推出一批特价单位，最低单价3.9万元/m2。

还在开发的映月新城板块，市场能否支撑“4字头”的价格？来自克而瑞广佛数据显示，映月湖保利天珺超4万元/m2单位，从2021年11月至今（2022年3月22日），成交套数仅为19套。

房地产市场研究专家邓浩志指出，佛山临近广州的片区，价格基本跟随广州，如果广州价格表现不是太好，自然佛山临广片区也有所影响。

“从环境上看，广佛交界，佛山一侧城市面貌要比广州更佳，如千灯湖、映月湖等城市景观；而产业方面，无论是千灯湖的金融高新区，还是三龙湾的高附加值工业，都证明了佛山有产业需求。所以，如果芳村片区房价为4万-5万元/m2，那佛山临广片区高端产品售价为3.5万-4万元/m2也正常。”

“不过，映月湖片区目前房价以 ‘二字尾三字头’为主，‘坐三望四’的楼盘需要走高端路线。而佛山的高端产品，其中一个标签就是大户型，近200m2或以上的大户型才比较受青睐。所以即使实用率很高，但主打100m2户型的项目，走的还是刚需路线为主，如果价格接近4万元/m2，预计很难消化。”邓浩志补充道，“大户型的目标客群通常以佛山本地改善人群为主，但由于映月新城还不太成熟，所以佛山本地人未必会选择这个片区，要支撑4.5万-5万元/m2的高端产品，预计也比较有压力。”

肖文晓同样认为，佛山4万+的售价去化较有压力，“佛山均价超4万元/m2去化好的项目，目前只有千灯湖的保利天悦。”

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