提升规模、发力增值服务……物业企业探索未来发展新模式

• 2022-04-13 16:22:51 来源：新快报

2021年，地产行业波澜起伏，深度依赖母公司的物业企业受蝴蝶效应波及：估值回落、资本退烧，同时大宗并购不断。在4月12日举办的观点物业大会上，一众企业代表探讨未来物业发展新模式。

图：论坛现场。

提升规模、保证绝对实力仍是共识

当日观点指数研究院同步发布2022年度物业服务报告，报告指出，从营收看，2021年企业分化状况逐步加剧，50家入选卓越表现的物业服务企业总营收规模达到2417.78亿元，整体较2020年的1748.7亿元提升38.26%。

从毛利率来看，50 家企业毛利率平均值为 27.96%，大部分企业毛利率区间为 30%-40%。中部及尾部企业的毛利率水平略高于头部企业，或由于这些企业规模较小，人员配置、区位密度更优，故而毛利率表现优异。从企业的运营数据可以发现，目前成本在整体收入中的比重约为 70%，成本费用中人工占比达到 50%-60%。 

主流物企发力社区增值服务，拓宽行业边界

论坛上，物业企业几乎都在探索增值服务这一领域。碧桂园服务控股有限公司首席战略官徐彬淮表示，资本市场对于物业服务怎么做出增值的期望是很高的。徐彬淮以碧桂园服务社区传媒及酒零售两方面为例分析，社区传媒第一阶段是简单的资源出租模式，盈利能力非常弱，而且合规风险相对比较高。目前碧桂园对于社区的电梯广告，在自己的小区里面是100%通过自营来去实现的，100%把合理的收入给到业主，从而进行100%的合规性，从而实现更好的效益。酒零售方面，碧桂园服务从广告+酒的模式开始，2020年开始尝试跟某酒企第一次合作，一方面做广告宣传，同时组织了地推活动，当年实现了比较好的销售业绩。

从增长幅度观察，观点指数分析称，样本物业服务企业的基础物管服务收入增幅要弱于社区增值服务，主要由于目前增值服务处于量变累积的过程，整体基数较小。同时，由于物企的基础业务贴近居民生活，在居民活动范围内仍有巨大商业场景待挖掘，给社区增值服务带来的发展空间是广阔的。值得注意的是，仍有部分中小型物企的发展以基础物管服务为主。这和社区增值服务具有居民属性，需要一定的规模面积作为支撑有关。

观点指数统计市场上物企提供的各类增值服务，发现当下的增值服务主要聚焦于七大类，分别是社区零售、美居服务、家政服务、维修服务、保险经纪、幼托教育、旅游。

与关联房企依赖度持续减弱，关联交易占比降低

大多数的物管公司是依靠母公司发展起来的，反映在资本市场上是 "一荣俱荣一损俱损 " 的关系。独立性的加强将为物业企业创造更强的市场竞争力与资本市场稳定性。

新城悦服务集团首席战略官尤建峰表示，正在不断降低对新城控股业务的关联的占比，“我们占比下降到20%左右了，到2022年可能会下降到20%以下，这是我们主动控制收入和利润来源，也就是来自关联方的占比”。

“很多物业公司上市了，无论是香港还是海外，资本市场实际上是一把双刃剑，它投你的时候就已经想好怎么撤出了”，中国光大养老健康产业华南公司董事赵永爽表示，“物业企业如果上市，被资本市场关注以后，要防止再踏入另外一个房地产的雷区，首先要有自立性，如果没有自立性，还附庸于开发商，附庸于资本市场的基金公司、投资公司，我们被抛弃的时候会更容易”。

观点研究院指出，目前物管公司与关联房企依赖度持续减弱，关联交易占比降低。主流物企均在积极开拓第三方市场，管理规模较高的上市物企中，在管面积来自第三方开发商的比率普遍较高，大量物企已超 50%。2021 年度新增项目中该比率的占比也有所提升，证明前部物企已有充分的第三方外拓经验与竞争力，对关联企业的依赖度开始持续降低，传递而来的负面效应相信也会减弱。

标签： 增值服务

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