开发商战略转型，市区优质可售物业有所增加

• 2022-04-15 08:45:28 来源：新快报

近日，世邦魏理侍发布报告指出，2022年一季度，广州物业市场进入相对淡季，写字楼市场租金小幅下行，但金融业的扩张需求表现亮眼，支撑市场净吸纳量高于过去五年的同期平均值。大宗交易市场方面，写字楼成交占主导，发展商持续推进优化自持资产。

一季度珠江新城净吸纳金融业占比高达45%

2022年第一季度，广州共有四个项目交付使用，分别位于珠江新城、琶洲和万博商务区，共计16.4万平方米，全市供应量环比减少59%。整体空置率小幅上扬，环比微升0.6个百分点，至12.5%。

吸纳量环比有所下降，但仍高于过去五年的第一季度平均值。从区域来看，琶洲和珠江新城分别贡献了三分之一的净吸纳，两个商务区的租金表现亦较为平稳。天河体育中心录得0.6%的环比跌幅；而以旧楼为主的越秀区跌幅最为显著，环比下跌0.8%。

图：2022年第一季度写字楼新增供应与净吸纳量表现

从行业来看，金融业、TMT和消费品制造业占据全市前三大需求。区域表现分化，珠江新城的金融业独占鳌头，占比高达45%，基金、证券和保险代理有扩张；琶洲继续以TMT为需求首位，成交集中在游戏、电商以及“互联网+”政务服务领域。

第三方办公空间继续扩张，部分写字楼带装修交付

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务 | 办公楼部负责人程志文表示，近几年充足的供应为第三方办公空间提供了生长的土壤，多个国内以及本地联合办公品牌启动扩张计划或进驻新交付的楼宇，问询和成交活动较为活跃。一方面，部分租户为降低风险而减少装修、配置预算，灵活办公空间则能提供标准化的办公设备；另一方面，在防疫常态化的时期，线上办公和职场办公的结合和转换，催生企业对活动工位、小型会议室的需求，而联合办公空间比传统空间能更快作出针对性的响应。因此，预计第三方办公空间未来将继续扩张。

此外，为迎合市场的需求，有部分开发商在写字楼租赁的交付标准上提供了更多元化的选择，推出带装修的交付标准，此类型的产品近年也受到不少客户的青睐，特别是需求面积在500-1000平方米的客户。”

广州一季度共录得五单大宗投资成交，总成交金额近60亿元，环比增长约20%，超过了2021年上半年的成交金额。其中超过九成的成交金额来自两宗写字楼成交，均位于主要商务区域，投资者抓住了核心区域的写字楼交易机会，投资于广州市场。另外，海印集团于一季度以约9000万元的金额出售持有的番禺总统大酒店，而一家本地开发商，则在一季度成功处置了一个位于番禺的社区型商业项目。

世邦魏理仕广州投资及资本市场部副董事宋涛表示：“过去广州优质物业的业主普遍惜售，这一轮开发商进行战略转型，尤其在降杠杆仍然是大趋势的环境下，市区优质可售物业将会有所增加，由此带来的是核心区物业投资良机的进一步显现。但同时，对非核心区在售物业的投资，特别是在价格上会带来一定的压力。”

零售物业近半新增租户为餐饮品牌

一季度餐饮业表现依然突出，在世邦魏理仕重点监测的商场中，47.8%的新增租户都是餐饮品牌。特别是以咖啡和中式甜点为代表的轻食软饮占比多达23.0%，一方面因为部分相关品牌获得融资，得以进行门店扩张；另一方面，不少业主把大餐饮或主力租户铺位调改为多个小餐饮铺位，增加了这些零售商进入优质购物中心的机会。租金方面，全市首层租金保持大体平稳，一季度末租金为每日每平方米28.2元。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“天河路的商场近年来积极调改，通过调整首层店铺，引入国内外品牌首店和潮牌，运用网红效应，为商场引流和焕新，吸引年轻的消费客群。但是，广州开设首店的速度仍不及上海、北京、深圳和成都。尽管广州有天河路等知名度位于全国前列的大型商圈，也并不足以满足所有外地品牌进入广州的需求。即使能如愿以偿地在该商圈开设广州首店，品牌也将同样面临二店的开设难题。广州亟需更多商圈去承载外地的新兴品牌，而这无疑将是其他商圈商场发展壮大的机会。”

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